Encontrar uma transcrição não é sinal de problema no imóvel. Entenda o que muda entre transcrição e matrícula e o que o corretor deve verificar antes de captar.
Matrícula x Transcrição: qual é a diferença?
Ao receber os documentos de um imóvel, o corretor pode encontrar duas situações: uma matrícula ou uma transcrição.
Mas qual é a diferença? E encontrar uma transcrição significa que existe algum problema com o imóvel?
Não necessariamente.
A diferença está, principalmente, na época e na forma como o imóvel era registrado.
Primeiro: o que é uma transcrição?
A transcrição pertence ao sistema de registros utilizado antes da criação do modelo atual de matrícula.
Por isso, é comum encontrarmos transcrições em imóveis mais antigos.
Nela, os registros eram feitos nos livros do cartório e, para entender toda a história do imóvel, muitas vezes é necessário consultar os registros anteriores e posteriores.
Por exemplo: um imóvel pode ter sido comprado por uma pessoa, depois vendido para outra e, posteriormente, ter passado por alguma alteração. Para entender quem é o proprietário atual e como aquele imóvel chegou até ali, é necessário acompanhar essa sequência de registros.
E o que é uma matrícula?
A matrícula é o sistema utilizado atualmente para registrar os imóveis.
A ideia é simples:
um imóvel = uma matrícula.
A matrícula funciona como uma espécie de "histórico oficial" do imóvel.
Nela ficam reunidas, em ordem cronológica, as informações sobre aquele imóvel e os registros e averbações que foram realizados ao longo do tempo.
Podemos encontrar, por exemplo:
Matrícula nº 52.847
Proprietário inicial R.1 – compra e venda AV.2 – alteração R.3 – nova compra e venda AV.4 – construção R.5 – alienação fiduciária
Assim, fica mais fácil acompanhar o que aconteceu com aquele imóvel ao longo do tempo.
Então, qual é a principal diferença?
De forma simples:
Transcrição: é um registro mais antigo e, dependendo do caso, pode ser necessário consultar outros registros para reconstruir a história do imóvel.
Matrícula: é o modelo atual, em que o imóvel possui uma matrícula própria e seu histórico registral fica organizado nesse registro.
Por isso, uma boa forma de entender é:
A transcrição exige mais atenção à sequência dos registros. A matrícula organiza o histórico do imóvel em um único registro.
Uma transcrição antiga significa que o imóvel está irregular?
Não.
Encontrar uma transcrição não significa, por si só, que exista algum problema.
Existem muitos imóveis antigos que ainda possuem registros originados no sistema de transcrição.
O ponto de atenção para o corretor é outro:
É possível identificar com segurança o imóvel e seu proprietário?
Essa é a pergunta mais importante.
Ao receber uma transcrição, é importante verificar se:
- o documento corresponde ao imóvel que está sendo negociado;
- o proprietário indicado é realmente quem está vendendo;
- existem registros posteriores;
- houve alguma venda, desmembramento ou alteração;
- existem ônus ou restrições;
- a área e a descrição do imóvel correspondem à realidade;
- e se já existe uma matrícula posterior para aquele imóvel.
Como uma transcrição pode chegar a uma matrícula?
O proprietário não simplesmente troca uma transcrição por uma matrícula por conta própria.
Quando o imóvel passa a ser registrado pelo sistema atual, o Registro de Imóveis analisa a documentação e, estando presentes os requisitos necessários para identificar corretamente o imóvel, pode ser aberta uma matrícula, fazendo referência ao registro anterior.
Por exemplo:
Transcrição nº 18.245
↓
Matrícula nº 52.847
A nova matrícula passa a ser a referência atual do imóvel, mas sua origem pode estar justamente naquela transcrição antiga.
Por isso, quando existir uma matrícula originada de uma transcrição, é importante entender também de onde aquele imóvel veio e o que consta no registro anterior.
E os problemas ou ônus que existiam antes?
Eles não desaparecem simplesmente porque uma matrícula foi aberta.
Se existirem informações relevantes no registro anterior, elas precisam ser consideradas no processo de abertura e nos registros seguintes, conforme o caso.
Por isso:
Matrícula nova não significa, automaticamente, imóvel sem problemas ou sem ônus.
É sempre necessário analisar o histórico registral.
Um exemplo prático
Imagine que um proprietário apresente ao corretor:
Transcrição nº 18.245 – Livro 3-D
O documento informa que José adquiriu aquele terreno em 1968.
O corretor não deve simplesmente concluir:
"José é o proprietário e está tudo certo."
É preciso verificar o que aconteceu depois.
O imóvel pode ter sido vendido, dividido, recebido alguma averbação ou estar sujeito a algum ônus.
Agora imagine que, anos depois, esse imóvel tenha passado para o sistema de matrícula.
Poderíamos encontrar:
Matrícula nº 52.847
Origem: Transcrição nº 18.245 Proprietário: José R.1: Compra e venda para Carlos AV.2: Alteração da descrição do imóvel R.3: Alienação fiduciária
Nesse caso, a matrícula permite visualizar de forma organizada os acontecimentos posteriores, enquanto a transcrição de origem ajuda a entender a história anterior daquele imóvel.
O que o corretor deve fazer quando encontrar uma transcrição?
Não precisa entrar em pânico.
Mas também não é um documento para simplesmente olhar e seguir adiante.
Use uma regra simples:
TRANSCRIÇÃO = MAIS ATENÇÃO À HISTÓRIA DO IMÓVEL
Antes de anunciar ou utilizar aquele imóvel em uma avaliação, procure entender:
1. Qual é o imóvel? A descrição do documento corresponde ao imóvel que está sendo negociado?
2. Quem é o proprietário? A pessoa que está negociando o imóvel é realmente quem consta no registro?
3. O que aconteceu depois? Existem registros posteriores, vendas, desmembramentos ou outras alterações?
4. Existem ônus? Há alguma informação que possa impedir ou limitar a negociação?
5. Já existe uma matrícula? Uma transcrição antiga pode ter dado origem a uma matrícula posterior.
Para guardar
Transcrição não significa problema.
Significa que estamos diante de um registro mais antigo e que pode ser necessário olhar com mais atenção para a cadeia registral.
A matrícula, por sua vez, é o modelo atual de registro e concentra o histórico do imóvel em um único registro.
E para o corretor, fica uma regra ainda mais importante:
Antes de avaliar o preço, descubra a origem. Antes de captar, confira o registro. Antes de anunciar, saiba exatamente qual imóvel está sendo vendido e quem pode vendê-lo.
Afinal, conhecer o imóvel não é apenas saber sua área, localização e características físicas. É também entender sua história registral.
FAQ: Perguntas Frequentes sobre matrícula e transcrição de imóvel
Qual é a diferença entre matrícula e transcrição de imóvel?
A transcrição é um registro mais antigo, em que pode ser necessário consultar outros registros para reconstruir a história do imóvel. A matrícula é o modelo atual, em que cada imóvel possui um registro próprio, com todo o histórico organizado em um único documento.
Uma transcrição antiga significa que o imóvel está irregular?
Não. Encontrar uma transcrição não significa, por si só, que exista algum problema. Muitos imóveis antigos ainda possuem registros originados nesse sistema. O ponto de atenção não é a existência da transcrição, mas sim conseguir identificar com segurança o imóvel e o proprietário.
Como uma transcrição pode chegar a uma matrícula?
O proprietário não troca a transcrição por uma matrícula por conta própria. Quando o imóvel passa a ser registrado pelo sistema atual, o Registro de Imóveis analisa a documentação e, estando presentes os requisitos necessários, pode abrir uma matrícula fazendo referência ao registro anterior.
O que fazer quando o corretor encontra uma transcrição em vez de matrícula?
Não é motivo para pânico, mas também não deve ser ignorado. É preciso verificar se o documento corresponde ao imóvel negociado, quem é o proprietário atual, se existem registros posteriores, ônus e se já existe uma matrícula originada daquela transcrição.