Fator andar na avaliação imobiliária: por que você nunca deve fazer apenas a média das amostras

Fazer apenas a média das amostras sem ajustes é um dos erros mais comuns na avaliação imobiliária, porque cada imóvel comparável carrega diferenças, como o andar, que alteram o valor de mercado. O fator andar corrige essa distorção, homogeneizando as amostras antes de calcular o valor final.

Neste artigo você vai entender o que é o fator andar, ver um exemplo de cálculo completo e conhecer os outros ajustes que precisam entrar numa avaliação confiável antes de qualquer média ser feita.

O mito da média simples

Quando falamos em avaliação imobiliária, um dos erros mais comuns é acreditar que basta encontrar alguns imóveis semelhantes e calcular a média dos seus valores. Embora essa prática pareça simples, ela pode levar a resultados imprecisos e comprometer toda a análise.

Se você utiliza o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, precisa entender que as amostras devem ser homogeneizadas, ou seja, ajustadas para que sejam comparáveis ao imóvel que está sendo avaliado. Segundo a NBR 14.653-2, norma da ABNT que trata da avaliação de imóveis urbanos, essa homogeneização é uma etapa obrigatória do método, não uma escolha do avaliador.

O que é o fator andar

Imagine que você está avaliando um apartamento localizado no 2º andar. Durante a pesquisa de mercado, encontra dois imóveis muito semelhantes: um no 7º andar e outro no 10º andar.

A dúvida é frequente: basta fazer a média dos valores?

A resposta é não.

Apartamentos localizados em pavimentos diferentes normalmente possuem comportamentos distintos de mercado. Em muitos empreendimentos, os andares mais altos são mais valorizados devido à vista, menor nível de ruído, maior privacidade, melhor ventilação e maior incidência de iluminação natural.

Por isso, antes de calcular qualquer média, é necessário aplicar o fator andar, trazendo todas as amostras para uma condição equivalente ao imóvel avaliando.

Exemplo prático de cálculo do fator andar

Veja um exemplo hipotético para entender a lógica na prática. Imóvel avaliando no 2º andar. Amostra A no 7º andar, anunciada por R$ 480 mil. Amostra B no 10º andar, anunciada por R$ 510 mil. Fator andar de mercado adotado, 1,5% por pavimento de diferença.

Para trazer a amostra A para a condição do imóvel avaliando, calcula-se a diferença de cinco andares entre o 7º e o 2º, o que gera um ajuste de 7,5%. O valor homogeneizado da amostra A fica em aproximadamente R$ 446,5 mil.

Para a amostra B, a diferença é de oito andares até o 2º, o que gera um ajuste de 12%. O valor homogeneizado da amostra B fica em aproximadamente R$ 455,4 mil.

A média simples das duas amostras, sem qualquer ajuste, resultaria em R$ 495 mil. Depois da homogeneização pelo fator andar, a média correta fica em torno de R$ 450,9 mil, uma diferença de quase 9% para menos. Esse é o tamanho do erro que uma avaliação pode carregar quando o fator andar é ignorado.

Como aplicar o fator andar passo a passo

Não existe um percentual único para todos os edifícios. O mercado costuma trabalhar com ajustes entre 1% e 2% por pavimento, sempre considerando as características do empreendimento e a influência da altura sobre o valor de mercado.

O procedimento consiste em ajustar o valor de cada amostra para que ela represente, hipoteticamente, um imóvel localizado no mesmo pavimento do apartamento avaliado. Isso significa dividir ou multiplicar o valor da amostra pela diferença de andares multiplicada pelo percentual adotado, dependendo se a amostra está acima ou abaixo do imóvel avaliando.

Somente depois dessa homogeneização é que os valores poderão ser analisados em conjunto e utilizados para determinar o valor de mercado do imóvel.

Homogeneização, o segredo de uma boa avaliação imobiliária

O fator andar é apenas um dos diversos ajustes utilizados numa avaliação fundamentada em metodologia. Dependendo do imóvel, também podem ser considerados fatores como:

• área privativa
• idade da construção
• padrão construtivo
• estado de conservação
• posição solar
• número de vagas de garagem
• localização dentro do condomínio
• vista e orientação da unidade
• padrão de acabamento

O objetivo é simples: reduzir as diferenças entre as amostras e o imóvel avaliando, tornando a comparação muito mais confiável.

Por que isso faz tanta diferença

Quando os fatores de homogeneização não são aplicados, o resultado tende a refletir mais as características das amostras do que as do imóvel avaliado.

Na prática, isso pode significar uma avaliação acima ou abaixo do valor de mercado, comprometendo negociações, financiamentos, inventários, partilhas, ações judiciais e decisões de investimento. Um erro de 9%, como no exemplo do fator andar, é o suficiente para travar uma negociação ou gerar questionamento num processo judicial.

Uma avaliação imobiliária de qualidade não é baseada apenas em anúncios, mas em critérios metodológicos consistentes e na interpretação correta dos dados de mercado.

Como a tecnologia ajuda a aplicar a homogeneização sem erro

Calcular manualmente o fator andar, junto com todos os outros ajustes de homogeneização, é um processo que exige atenção e consome tempo, principalmente quando há muitas amostras envolvidas. Um erro de digitação ou de fórmula nessa etapa compromete todo o resultado final.

A Análise de Mercado do Avalion aplica automaticamente os ajustes de homogeneização, incluindo o fator andar, sobre as amostras pesquisadas, entregando um estudo completo com a metodologia já calculada e pronta para sustentar a conversa com o proprietário ou compor um processo formal.

Erros comuns ao aplicar o fator andar

Mesmo corretores que já conhecem o conceito costumam cometer alguns deslizes na hora de colocar o fator andar em prática:

Usar o mesmo percentual para qualquer empreendimento. Um prédio de alto padrão com vista para o mar tende a ter um fator andar mais alto do que um empreendimento popular sem diferencial de vista.

Aplicar o ajuste na direção errada. Se a amostra está num andar mais valorizado que o imóvel avaliando, o valor dela precisa ser reduzido, não aumentado, para representar a condição do imóvel avaliado.

Ignorar prédios sem elevador. Nesses casos, a lógica pode se inverter, e os andares mais baixos passam a valer mais, já que evitam o desgaste de subir escadas.

Misturar o fator andar com outros ajustes sem critério. Quando várias homogeneizações são aplicadas juntas, como andar, vaga de garagem e padrão de acabamento, cada uma precisa ser calculada de forma isolada, e não estimada de uma vez de forma genérica.

Perguntas frequentes sobre o fator andar

Andar mais alto sempre vale mais? Não necessariamente. Na maioria dos empreendimentos residenciais, andares mais altos tendem a ser mais valorizados por vista, privacidade e ventilação, mas isso pode se inverter em prédios sem elevador, onde andares baixos são mais procurados.

O fator andar se aplica a casas? Não. O fator andar é específico para imóveis verticais, como apartamentos e salas comerciais. Para casas, outros fatores de homogeneização entram em cena, como testada do terreno, topografia e padrão construtivo.

Quem define o percentual do fator andar? O avaliador define o percentual com base no comportamento observado no próprio empreendimento ou em empreendimentos semelhantes na região, dentro da faixa de mercado, geralmente entre 1% e 2% por pavimento.

É possível fazer uma avaliação sem aplicar o fator andar? É possível, mas o resultado tende a ser menos preciso. Ignorar o fator andar é um dos motivos mais comuns de avaliações contestadas em negociações e processos judiciais.

Conclusão

O fator andar é um detalhe que faz toda a diferença na qualidade de uma avaliação imobiliária.

Antes de calcular médias, ajuste as amostras para que elas representem o imóvel que está sendo avaliado. Essa é uma das premissas fundamentais do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado e um dos principais diferenciais entre uma avaliação fundamentada e uma simples estimativa de preço.

Quanto mais semelhantes forem as amostras ao imóvel avaliando, maior será a confiabilidade do valor encontrado.

A avaliação imobiliária é, acima de tudo, uma ciência aplicada ao mercado. E são os pequenos ajustes metodológicos que garantem grandes resultados.