Engorda da praia e laudêmio: quando o mar se afasta, o que acontece com o imóvel?

A praia ficou maior, o imóvel ficou mais distante do mar e pode até ter valorizado. Mas isso significa que deixou de ser terreno de marinha?

O Brasil possui uma das maiores extensões de costa do mundo e, em diversas cidades litorâneas, o avanço do mar passou a exigir grandes obras de recuperação e proteção da orla.

Um dos procedimentos que vem ganhando visibilidade é a chamada engorda da praia.

Na prática, milhões de metros cúbicos de areia podem ser utilizados para ampliar a faixa de praia, afastando fisicamente o mar dos edifícios, ruas e demais estruturas existentes na orla.

Para quem observa apenas a paisagem, a mudança parece simples. Antes, determinado edifício estava praticamente diante da água. Depois da obra, esse mesmo prédio pode passar a ficar a 100, 150 ou até mais metros do mar.

E daí surge uma pergunta bastante interessante para proprietários, compradores e corretores: se o mar ficou mais longe, o imóvel deixa de ser terreno de marinha? E o que acontece com o laudêmio? A resposta exige compreender uma particularidade da legislação brasileira.

A linha do mar de hoje não é a referência

Esse talvez seja o ponto mais importante de toda a discussão.

Quando falamos em terrenos de marinha, não estamos falando simplesmente dos imóveis que atualmente estão próximos da água. A legislação utiliza uma referência histórica: a Linha do Preamar Médio de 1831.

A partir dessa linha são considerados terrenos de marinha, em linhas gerais, os terrenos situados em uma profundidade de 33 metros em direção ao continente.

Portanto, não basta caminhar até a praia e medir a distância entre o edifício e a água. A posição atual do mar não determina, sozinha, a existência ou não de terreno de marinha.

É justamente por isso que uma obra de engorda pode mudar completamente a paisagem sem necessariamente modificar a situação patrimonial do imóvel.

Imagine um prédio que era "pé na areia"

Vamos imaginar uma situação bastante simples.

Antes da engorda havia:

EDIFÍCIO → pequena faixa de praia → MAR

Depois da obra:

EDIFÍCIO → antiga faixa de praia → grande faixa nova de areia → MAR

O edifício que antes parecia praticamente tocar a praia agora pode estar muito mais distante da água.

Do ponto de vista imobiliário, muita coisa mudou. A praia ficou maior. A orla ganhou espaço. Podem surgir áreas de lazer, ciclovias, calçadões, paisagismo e novos equipamentos públicos. A percepção do consumidor sobre aquela localização também pode mudar.

Mas existe algo que não se desloca simplesmente porque toneladas de areia foram colocadas na praia: a referência histórica da Linha do Preamar Médio de 1831.

Por isso, se determinado imóvel estava cadastrado perante a Secretaria do Patrimônio da União — SPU — como imóvel sujeito ao regime aplicável aos terrenos de marinha, a simples engorda da praia não significa automaticamente que essa condição desapareceu.

E a areia nova? O terreno do prédio aumentou?

Essa é outra dúvida importante.

Se a praia avançou 100 metros em direção ao mar, os proprietários dos imóveis que anteriormente estavam de frente para a praia ganharam aquela nova faixa de terreno? Não automaticamente.

A legislação brasileira possui inclusive uma definição específica para os chamados terrenos acrescidos de marinha. São aqueles formados, natural ou artificialmente, em direção ao mar, aos rios ou às lagoas, em continuidade aos terrenos de marinha.

Ou seja, a própria legislação já contempla a possibilidade de surgirem áreas novas em decorrência de processos naturais ou de intervenções humanas.

Uma obra de engorda, portanto, não pode ser interpretada como uma simples ampliação dos lotes particulares que anteriormente faziam frente para o mar. A situação patrimonial da nova área precisa ser analisada dentro das regras dos bens da União e da atuação da SPU.

E onde entra o laudêmio nessa história?

Primeiro precisamos separar conceitos. Foro, taxa de ocupação e laudêmio não são a mesma coisa.

O foro é uma obrigação periódica relacionada aos imóveis aforados. A taxa de ocupação está relacionada aos imóveis inscritos em regime de ocupação. Já o laudêmio aparece principalmente no momento da transferência onerosa, como ocorre em uma compra e venda.

Pelas regras atuais, o laudêmio corresponde, em regra, a 5% do valor atualizado do terreno da União, excluídas as benfeitorias.

Isso é importante porque muita gente acredita que o percentual simplesmente incide sobre todo o preço de venda do apartamento. Não é assim que a legislação estabelece a base. A construção e as benfeitorias são excluídas.

Em um edifício, portanto, deve ser observada a situação cadastral daquele imóvel e a parcela correspondente ao terreno considerada pela SPU.

Então a engorda acaba com o laudêmio?

Não necessariamente. Esse talvez seja o principal esclarecimento para proprietários e corretores.

A lógica "meu prédio ficou longe do mar, portanto não existe mais laudêmio" pode estar completamente equivocada.

A localização visual do imóvel em relação à linha atual da água não é suficiente para determinar sua situação perante a União. Se o imóvel continua cadastrado perante a SPU em regime que exige o recolhimento do laudêmio na transferência onerosa, essa obrigação não desaparece simplesmente porque uma obra ampliou a praia.

Em outras palavras: a engorda muda a praia. Não altera automaticamente a situação jurídica do imóvel.

E a nova faixa criada pela engorda gera um novo laudêmio?

Também não devemos fazer essa conclusão automaticamente.

A criação da nova faixa de areia não significa que os imóveis existentes passaram a possuir uma nova área privada sujeita a um laudêmio adicional. A nova área possui sua própria caracterização patrimonial.

Portanto: engorda da praia não significa novo laudêmio automático. Da mesma forma: engorda da praia não significa extinção automática do laudêmio que já incidia sobre determinado imóvel. São questões diferentes.

Valorização não é a mesma coisa que situação patrimonial

Vamos imaginar novamente aquele edifício. Antes da obra, ele possuía uma faixa estreita de praia à sua frente.

Depois da engorda, a região recebe uma praia muito maior, calçadão, ciclovia, paisagismo, equipamentos públicos, proteção contra erosão, novos espaços de convivência e uma transformação completa da orla.

O mercado pode passar a enxergar aquela região de outra maneira. E isso pode produzir reflexos importantes sobre o valor dos imóveis.

Aqui precisamos separar duas coisas:

Valor de mercado é aquilo que compradores e vendedores estão dispostos a negociar considerando localização, oferta, demanda, infraestrutura, vista, qualidade urbana e demais características.

Situação patrimonial perante a SPU é determinada pelas regras aplicáveis aos terrenos da União e pelo cadastro daquele imóvel.

Portanto, um apartamento pode valorizar significativamente em razão da transformação da praia e continuar sujeito às mesmas obrigações patrimoniais perante a União, conforme seu enquadramento.

Um exemplo ajuda a entender

Imagine um apartamento vendido por R$ 1.500.000. O proprietário simplesmente calcular 5% sobre R$ 1,5 milhão e concluir que terá R$ 75 mil de laudêmio pode estar fazendo uma conta incorreta.

Por quê? Porque o laudêmio não é simplesmente 5% do valor total da unidade construída. A SPU calcula a cobrança considerando o valor do terreno da União registrado para aquela situação, excluídas as benfeitorias.

É justamente por isso que, antes de anunciar ou negociar, o corretor precisa verificar a informação oficial. A própria SPU disponibiliza serviço para cálculo do laudêmio.

A engorda também pode mudar a percepção de "frente para o mar"

Existe ainda uma discussão estritamente imobiliária. O que significa hoje vender um imóvel como "frente mar", "pé na areia" ou "primeira quadra do mar" depois de uma grande obra de engorda?

Fisicamente, a relação do edifício com a praia mudou. Um prédio que estava a poucos metros da água pode agora estar separado do mar por uma enorme faixa de areia.

Por outro lado, ele pode continuar sem outro prédio à sua frente, com vista permanente para o oceano, voltado diretamente para a praia e ocupando a primeira linha imobiliária da orla.

Isso significa que a engorda também exige cuidado na descrição comercial e na avaliação dos imóveis. Não basta considerar apenas a distância da água. É preciso interpretar como o mercado passou a perceber aquela nova configuração urbana.

Valorização e laudêmio são assuntos diferentes

Esse é outro ponto que merece atenção.

A engorda pode trazer grande valorização imobiliária para determinada região. Mas valorização imobiliária não é sinônimo de aumento automático do laudêmio. O laudêmio segue critérios patrimoniais e cadastrais específicos da SPU.

Ao mesmo tempo, os valores considerados pela administração patrimonial podem ser atualizados conforme os critérios oficiais utilizados para avaliação dos terrenos.

Portanto, não é prudente afirmar previamente que a obra aumentará, diminuirá ou eliminará o laudêmio de determinado imóvel. A situação precisa ser consultada.

O corretor precisa descobrir isso antes da proposta

E aqui voltamos à atuação profissional. Imagine o problema: o corretor capta um apartamento, faz as fotos, anuncia, recebe propostas, negocia, encontra o comprador, o financiamento é aprovado — e somente quando a escritura começa a ser preparada alguém descobre que o imóvel possui cadastro perante a SPU e que existe uma obrigação relacionada ao laudêmio.

O problema não é apenas financeiro. Pode haver atraso na negociação, discussão sobre quem deveria ter informado, questionamentos do comprador, insegurança do proprietário e até risco de perda do negócio.

Tudo isso poderia ter sido antecipado durante a captação.

Cinco perguntas antes de vender um imóvel em uma praia que passou por engorda

Quando estivermos diante dessa situação, o corretor deveria procurar responder pelo menos estas perguntas:

1. O imóvel possui cadastro perante a SPU?
2. Qual parcela do terreno está efetivamente alcançada pela demarcação?
3. O imóvel está em aforamento, ocupação ou possui outra situação patrimonial?
4. Na venda pretendida haverá incidência de laudêmio?
5. Qual é o valor considerado pela SPU para cálculo da obrigação?

Somente depois disso podemos explicar corretamente a situação ao proprietário e ao comprador. O próprio procedimento de análise documental deve verificar se a incidência atinge todo o terreno ou apenas parte dele e qual é o regime perante a SPU.

A engorda nos ensina uma coisa importante

O mercado imobiliário não pode ser analisado apenas olhando a fotografia atual do imóvel.

Uma praia pode mudar. A linha da água pode mudar. Uma avenida pode surgir. Um aterro pode ser construído. A infraestrutura urbana pode transformar completamente determinada região.

Mas a situação jurídica e patrimonial possui sua própria história. No caso dos terrenos de marinha, essa história nos leva de volta a 1831. É uma data distante, mas que continua produzindo efeitos em negociações realizadas quase dois séculos depois.

E isso mostra por que o corretor moderno precisa ir além de saber quantos metros quadrados tem o imóvel, quantos quartos possui, qual é a vista e quanto o proprietário pretende receber. Ele também precisa entender o documento.

Antes de anunciar, conheça o imóvel

A engorda de uma praia pode transformar uma cidade. Pode proteger a orla. Pode criar novas áreas públicas. Pode estimular turismo, comércio e investimentos. E pode produzir reflexos importantes no valor dos imóveis.

Mas não podemos confundir transformação física com transformação jurídica.

O mar pode se afastar. A Linha do Preamar Médio de 1831 permanece como referência legal. A praia pode aumentar. O terreno particular não aumenta automaticamente. O imóvel pode valorizar. O laudêmio não desaparece automaticamente.

É justamente nesse ponto que informação faz diferença. Porque, para o corretor de imóveis, conhecer o imóvel significa conhecer também aquilo que não conseguimos enxergar apenas olhando pela janela.

A paisagem conta uma parte da história. Os documentos contam a outra. E uma boa negociação precisa conhecer as duas.

Perguntas frequentes sobre engorda da praia e laudêmio

A engorda da praia faz o imóvel deixar de ser terreno de marinha?

Não necessariamente. A classificação de terreno de marinha usa como referência a Linha do Preamar Médio de 1831, não a posição atual da água. Uma obra de engorda pode afastar fisicamente o mar do edifício sem alterar a situação patrimonial cadastrada na SPU.

O que são terrenos acrescidos de marinha?

São áreas formadas, natural ou artificialmente, em direção ao mar, aos rios ou às lagoas, em continuidade aos terrenos de marinha. A legislação já prevê essa possibilidade, mas a situação patrimonial da nova área precisa ser analisada dentro das regras dos bens da União, não presumida como extensão automática do lote particular.

Como é calculado o laudêmio?

O laudêmio corresponde, em regra, a 5% do valor atualizado do terreno da União, excluídas as benfeitorias. Ele não incide sobre o valor total do imóvel construído, apenas sobre a parcela do terreno considerada pela SPU, e é cobrado principalmente no momento da transferência onerosa, como uma compra e venda.

A valorização do imóvel após a engorda aumenta o laudêmio?

Não automaticamente. Valorização imobiliária e situação patrimonial perante a SPU são questões diferentes: uma região pode valorizar bastante com a obra de engorda enquanto o enquadramento cadastral do imóvel permanece o mesmo. Qualquer alteração na base de cálculo do laudêmio depende dos critérios oficiais de avaliação usados pela própria SPU.

Conclusão

O mar pode se afastar fisicamente, mas a referência legal que define um terreno de marinha continua sendo a Linha do Preamar Médio de 1831. Para o corretor que atua em regiões litorâneas, isso significa checar a situação cadastral do imóvel perante a SPU antes da captação, e não presumir que a paisagem nova mudou também o documento.

Conteúdo informativo. A caracterização patrimonial de terrenos de marinha e acrescidos, a situação cadastral perante a SPU e a incidência de laudêmio devem ser verificadas individualmente. Em situações específicas, recomenda-se consulta à SPU e apoio jurídico especializado